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中信新城地王后遗症频发

2018-09-21 12:02:49

中信新城地王“后遗症”频发

销售不利中央生态居住区或梦碎中信新城入市2年来,项目几乎没有涨过价,三期项目受困于政府行政限价,或继续保本入市

在目前北京的房地产市场,2年时间里几乎没有涨过价的项目可以说是大熊猫级别的产品。不过这个大熊猫不是说项目有多珍贵,而是说这种项目少之又少,尤其是地段、位置都不差的产品。

要知道,仅从去年下半年到今年国五条细则执行前的3月底,北京不少二手房的价格已经翻了一番,五环附近的新盘项目也至少有三成的涨幅。

而这种不涨价项目的典型代表就是中信地产2010年拿下的北京总价地王,位于东南五环外南海子郊野公园东北侧中信新城项目。

不过,虽然项目从开盘到现在,几乎就没有涨过价,但其头两期推出的千套房源,至今仍有几十套大户型尚未销售出去。这种情况下,中信新城的三期项目仍然打算在今年6月份开盘,且小户型为140平方米的三居,让人不得不担心其销售的情况。

而中信地产内部人士也向表示,由于前期项目尚未售罄,三期项目的蓄客工作也基本没有展开。

连拿高价地王

2010年3月15日,中信地产旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64轮的激烈竞价,以52.4亿元的总价,击败保利、金融街等多家央企开发商,成功拿下了大兴区亦庄住宅及商业项目(XB)地块,溢价率高达103%,并成为当时北京的总价地王。

挂牌资料显示,该项目(即中信新城)位于五环外的亦庄板块,东至三海子东路,南至凉水河一街,西至三海子三号路,北至三海子五号路。项目占地33.02万平方米,总建筑面积39.12万平方米,楼面价达1.3万元/平方米。不过,由于项目包含10万平方米保障房(8万平方米限价房和2万平方米公租房),其商品房部分折合楼面价近1.8万元/平方米,而在当时,项目周边二手房均价仅1.3万元/平方米。同时,大兴区2010年的平均地价也仅为8050元/平方米。

当时就有市场人士指出,即使按照均价1.3万元/平方米计算,算上建安、资金等成本,中信新城也要卖到2.3万元/平方米才不亏本。

联达机构董事长杨少锋也《证券》表示,房地产的各种税费要占到整个项目售价的15%左右,营销成本占到2%-3%左右,管理成本3%左右,资金成本10%左右,再加上4000元/平方米的建安成本,楼面价1.3万元/平方米的项目至少要卖到2.5万元/平方米才能保本。要是按1.8万元/平方米计算,不卖3万元/平方米就根本别想赚钱。

同时,按照中信新城目前的销售均价2.45万元/平方米计算,其土地成本已经占到了售价的近六成,在北京所有地王项目中位列榜首。

不过,即使超出平均地价2倍也未能让中信新城勇当地王的脚步停止。2010年12月27日,中信地产又以22.69亿元的总价竞得了与中信新城项目相隔不远的亦庄新城X地块,楼面价同样达到了1.8万元/平米。该地块规划建筑面积12.6万平米,容积率在1左右。中信地产在此开发的项目为中信府誉墅,产品为联排别墅。

入市2年仍未售罄

而当时中信地产之所以连续的高价拿地,和其在亦庄的整体规划有很大关系。

据了解,包括XB和X地块在内,中信在亦庄新城该区域内共进行了5宗地块的一级开发工作,中信初的设想是将这5宗地块全部揽入怀中,将其整体打造成为一个170万平方米体量的,集住宅、酒店、写字楼、商业、教育、医疗、公园于一体的中央生态居住区。因此

中信新城地王后遗症频发

,对于5宗地块中首先出让XB和X地块,中信地产势在必夺,终不惜以超过周边面包的价格拿下了这两袋面粉。

同时,2009年与2010年宽松的货币政策刺激下的房价飙升,也让中信非常看好后期的市场。

不过,随着宏观政策的调整以及2011年1月26日房地产限购、限贷政策的出台,北京等城市房价飙升的态势被遏制,中信新城项目也随之因高地价陷入了尴尬的境地。

2011年6月30日,在拿地15个月后,中信新城的一期716套房源才正式入市,但15个月时间仍未让亦庄区域的房价达到中信预期的价格,而同时大量新盘也开始供应亦庄区域。2011年8月27日,中信新城二期又放出318套房源。

由于土地价格相对过高,因此中信新城在定价上几乎没有回旋的余地,尤其是在周边项目纷纷降价跑量的时候,中信新城也只能将自己的定价一挺到底。

2012年7月,统计中信新城的销售数据时就发现,自2011年6月30日发售以来,该项目累计售出519套住房,销售面积54734.44平方米,销售均价2.28万元/平方米。尤其是二期项目,由于以大户型为主,在入市已经有一年时间的情况下,其签约率仍不足三成。

即使是经历了去年下半年以来的楼市复苏行情,中信新城仍有几十套大户型住宅没有售出。

而在北京住建委的站上也看到,中信新城(在住建委站项目名为中信悦海苑)截至目前共推出了12栋住宅楼,但仅有1期的5号、10号和13号楼售罄,其余9栋均还有剩余房源未售出。

其售楼部的工作人员对《证券》称,项目二期现在还有一部分尾房,2.45万元/平方米,不过小的户型是170平方米的三居,也没有折扣。

此外,由于项目销售颇不理想,中信新城在该区域随后的地块争夺中也显得力不从心。2012年9月,大兴区亦庄新城XA组团B03R地块和XA组团B03R地块正式出让,孙宏斌的融创中国携手保利地产,分别以10.6亿元、配建33000平米保障房和20.2亿元、配建68500平米保障房的出价成功竞得这两宗地块。除去保障房的面积,楼面价分别为1.44万元/平米和1.5万元/平米,溢价率分别为36.07%和36.39%。而如果以全部面积计算,两宗地块的楼面价均不足万元。

这也意味着,中信地产包揽其一级开发的全部X1地块已无可能,独自打造170万平方米中央生态居住区的设想也宣告终结。而此前中信地产高价抢下XB和X地块的行为,也就更让人感觉到有些得不偿失。这两个地块的总建筑面积为51万平方米,尚不及中信地产此前计划的三分之一。

三期项目或保本入市

虽然二期项目尚未售罄,但中信新城的三期项目却已是蓄势待发。

三期项目可能6月份开盘,项目面积在140平方米至210平方米之间,暂定售价2.8万元/平方米。中信新城的售楼部工作人员对表示。

不过,对于三期项目是否能够按计划入市,中信地产相关人士称目前尚不能确定。

他表示,中信新城30多栋住宅楼都已经建好,按之前的计划,三期项目确实是今年6月份就要入市,7月份就能入住的。但由于目前北京对新房价格的限制,2.8万元/平方米的价格还不知道建委那里能不能批下来。

由于中信新城全部房源均是以毛坯形式入市,因此,通过精装拆分,以毛坯房价格报价,实际售房时,再加上高额精装修费用的方式并不适用于中信新城项目。

同时,对于入市后几乎就没有涨过价,也没有折扣的中信新城来说,其他一些房企惯用的规避限价手段同样无效。

而这也意味着,如果中信新城三期项目2.8万元/平方米的售价不能被建委批准,那么公司很可能为了现金流考虑,以目前的售价入市,那么对于中信地产来说,这无异于白忙一场。

上述相关人士也称,不排除按低于计划价格入市的可能性,如果实在批不下来,三期项目也可能延缓入市。至于三期项目的蓄客情况,他表示之前还有部分尾房没有卖完,因此暂时还没有进行蓄客的工作。

同时,市场人士质疑,在尚有几十套大户型没有售出的情况下,继续推出140平方米至210平方米的改善性项目,不去争取刚需市场,显然不利于房屋的销售。

而这也让人不得不替其未来的销售情况担忧。

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